Держава встановлює ряд правових норм, які направлені на захист прав та інтересів дітей при вчиненні операцій щодо нерухомого майна. Ці функції щодо захисту покладено на органи опіки та піклування, а також на органи нотаріату.
Усі операції щодо відчуження нерухомості здійснюються шляхом нотаріального посвідчення договорів. Нотаріальні дії нотаріус зобов’язаний вчиняти після подачі усіх необхідних документів, які відповідають вимогам законодавства.

Згідно з вимогами ст. 177 Сімейного кодексу України нотаріуси посвідчують правочини щодо майнових прав малолітньої дитини, а саме: договори, які підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації, в т.ч. договори щодо поділу або обміну житлового будинку, квартири лише при наявності дозволу органу опіки та піклування. Такі правочини від імені малолітніх дітей, які не досягли 14 років, вчиняють їх законні представники: батьки (усиновлювачі) або опікуни.

Якщо вчиняється одним із батьків правочин щодо нерухомості малолітньої дитини (до 14 років), то нотаріус обов’язково витребує письмову нотаріально засвідчену згоду другого з батьків. Якщо той із батьків, хто проживає окремо від дитини протягом не менше 6 місяців, не бере участі у вихованні та утриманні дитини або якщо місце його проживання невідоме, то такі правочини можуть бути вчинені без його згоди.

Якщо ж такі правочини щодо нерухомості вчиняються неповнолітньою особою (від 14 до 18 років), то для цього необхідна згода батьків (усиновлювачів) або піклувальника, а також дозвіл органу опіки та піклування. А інші правочини неповнолітня особа вчиняє лише за згодою батьків (усиновлювачів) або піклувальників (без необхідності отримання дозволу органу опіки та піклування).

Слід сказати, що відповідно до ст. 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» попередній дозвіл органів опіки та піклування необхідний не тільки для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке мають діти, а й щодо нерухомого майна, на яке діти мають лише право користування (без права власності). Тобто дозвіл в органі опіки та піклування треба брати навіть тоді, коли дитина лише прописана (тобто має право користування) в житлі, яке хочуть продати, обміняти, подарувати чи поділити.

Відповідно до вимог Сімейного кодексу дозвіл на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини надається органом опіки та піклування після перевірки, що проводиться протягом 1 місяця, і лише в разі гарантування збереження прав дитини на житло. Тобто в орган опіки та піклування має бути надано документи, які засвідчили б, що продаючи одну квартиру дитини, вона стане власником другої квартири. При цьому, якщо площа нового житла дитини буде меншою за існуючу, то дозволу можуть і не дати, оскільки є факт погіршення майнового стану дитини.

Згідно з нормою ст. 224 ЦКУ правочин, вчинений без дозволу органу опіки та піклування є нікчемним, тобто таким, недійсність якого навіть не треба встановлювати в суді. Така угода недійсна і без суду. І лише якщо судом буде встановлено, що такий правочин відповідає інтересам дитини, то на вимогу зацікавленої особи такий правочин може бути визнаний судом дійсним.

Леся Костенко, юрисконсульт ПОБД ім. Панаса Мирного